Fonds propres pour acheter en Suisse : combien faut-il et d’où peuvent-ils venir ?

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Publié le 17.10.2026

Points clés de cet article :

• Pour acheter en Suisse romande, il faut réunir 20 % du prix en fonds propres, dont 10 % obligatoirement hors 2e pilier (épargne, 3e pilier, donation).
• Sur un bien à 800’000 CHF, cela représente 160’000 CHF de fonds propres, dont 80’000 CHF hors 2e pilier.
• Les frais d’achat à Vaud, environ 40’000 CHF, s’ajoutent à ces fonds propres et doivent être payés cash.
• Au total, il faut prévoir 120’000 CHF d’épargne disponible avant même de signer l’acte de vente.
• Le 2e pilier peut couvrir les 10 % restants, par retrait ou nantissement, uniquement pour une résidence principale.

Combien faut-il réellement de fonds propres pour acheter sa résidence principale en Suisse romande ? La réponse tient en une règle simple mais stricte : 20 % du prix d’achat en fonds propres, dont 10 % qui doivent impérativement venir d’ailleurs que du 2e pilier. Sur un bien à 800’000 CHF, cela signifie 160’000 CHF de fonds propres, dont 80’000 CHF en épargne, 3e pilier ou donation.

Cette règle surprend presque tous les futurs propriétaires que nous rencontrons à Montreux et ailleurs en Suisse romande. Beaucoup pensent que leur caisse de pension peut tout financer. D’autres renoncent à leur projet en croyant qu’il leur faut une fortune en liquide. La réalité est plus nuancée, et surtout plus accessible qu’elle ne paraît une fois que la structure est comprise et anticipée.

Pourquoi faut-il 20 % de fonds propres, dont 10 % hors 2e pilier ?

Les banques suisses exigent 20 % du prix d’achat en fonds propres pour accorder une hypothèque, et imposent qu’au moins 10 % proviennent de sources autres que le 2e pilier : épargne personnelle, 3e pilier, donation familiale. Cette règle n’est pas négociable, quel que soit votre revenu.

Cette exigence répond à une logique de solvabilité. Une caisse de pension finance votre retraite, pas votre achat immobilier dans son intégralité. Si la banque autorisait 20 % entièrement issus du 2e pilier, elle financerait un bien avec de l’argent qui, en réalité, appartient à votre avenir plutôt qu’à votre présent.

Cette part de 10 % en fonds « durs » agit comme un filtre : elle prouve votre capacité à épargner et sécurise la banque autant que vous-même. C’est souvent ce chiffre, plus que le revenu, qui bloque les projets mal préparés.

Combien représentent les 160’000 CHF de fonds propres sur un bien à 800’000 CHF ?

Pour un bien à 800’000 CHF, les fonds propres exigés s’élèvent à 160’000 CHF, soit 20 % du prix. Sur ce total, 80’000 CHF doivent provenir de sources hors 2e pilier, et les 80’000 CHF restants peuvent venir de votre caisse de pension.

Prenons un couple qui vise ce type de bien dans la région lémanique. Leur premier réflexe est souvent de regarder le montant disponible dans leur caisse de pension et de se dire que cela suffira. Or la moitié seulement de l’exigence peut en provenir.

Ce tableau résume la répartition exacte pour ce cas concret, qui sert de référence à toute simulation sur un bien de cette valeur :

Poste	Montant (CHF)	Observation
Prix d’achat du bien	800’000	Base de calcul
Fonds propres totaux (20 %)	160’000	Exigence bancaire
Dont hors 2e pilier (10 %)	80’000	Épargne, 3e pilier, donation
Dont 2e pilier (10 %)	80’000	Retrait ou nantissement
Frais d’achat (Vaud)	40’000	S’ajoutent, financés hors 2e pilier
Épargne disponible nécessaire	120’000	80’000 + 40’000
Hypothèque	640’000	Prix moins fonds propres

Les 80’000 CHF hors 2e pilier représentent le socle sans lequel aucune banque n’ouvre le dossier. C’est ce montant qui mérite d’être anticipé des années avant la recherche du bien, pas après avoir trouvé le coup de cœur.

D’où peuvent venir les 80’000 CHF hors 2e pilier ?

Les 80’000 CHF hors 2e pilier peuvent provenir de trois sources acceptées par les banques suisses : l’épargne personnelle accumulée, le 3e pilier (A ou B), et une donation familiale dûment documentée. Ces trois sources peuvent se combiner pour atteindre le montant exigé.

L’épargne personnelle reste la base la plus courante : comptes épargne, titres, placements liquides. Le 3e pilier, lui, joue un double rôle : il prépare la retraite tout en constituant une réserve mobilisable pour l’achat d’une résidence principale.

La donation familiale est une source fréquente en Suisse romande, souvent sous-estimée dans sa dimension stratégique. Une donation bien structurée, anticipée et documentée, peut combler l’écart entre une épargne encore insuffisante et le montant requis, sans attendre des années supplémentaires.

Ce qui compte pour la banque n’est pas uniquement le montant, mais sa traçabilité. Un versement d’origine floue ou récent peut ralentir, voire bloquer, l’analyse du dossier.

Pourquoi les frais d’achat à Vaud s’ajoutent-ils aux fonds propres ?

Dans le canton de Vaud, les frais d’achat représentent environ 40’000 CHF sur un bien à 800’000 CHF, et ce montant s’ajoute aux 160’000 CHF de fonds propres, il ne les remplace pas. C’est l’un des pièges les plus fréquents pour les primo-accédants.

Beaucoup de futurs propriétaires calculent leurs fonds propres, se félicitent d’avoir atteint le seuil, puis découvrent en cours de route qu’il manque encore une somme substantielle pour couvrir le notaire et les droits de mutation. Ce décalage arrive souvent au pire moment : juste avant la signature, quand le bien est déjà réservé.

Ces frais d’achat doivent impérativement être financés hors 2e pilier, au même titre que les 80’000 CHF de fonds propres durs. La caisse de pension ne couvre jamais les frais de notaire ni les droits de mutation.

Anticiper cette ligne dès le début du projet évite une déconvenue qui, chez certains clients, remet en cause l’achat lui-même alors que le bien correspondait exactement à leurs attentes.

Pourquoi prévoir 120’000 CHF d’épargne disponible avant même de signer ?

Avant de signer l’acte de vente d’un bien à 800’000 CHF, il faut disposer de 120’000 CHF en épargne mobilisable, soit les 80’000 CHF de fonds propres hors 2e pilier additionnés aux 40’000 CHF de frais d’achat vaudois. Ce montant doit être liquide et disponible, pas théorique.

C’est ce chiffre qui détermine, en réalité, le moment où un projet devient faisable. Pas le salaire, pas l’envie, pas le coup de cœur pour un appartement vu en ligne un dimanche soir.

120’000 CHF représentent le véritable seuil de départ d’un achat immobilier en Suisse romande, bien avant que la question du 2e pilier n’entre en jeu.

Nous rencontrons régulièrement des couples convaincus qu’ils ne pourront jamais acheter, simplement parce qu’ils n’ont jamais posé ce calcul noir sur blanc. Une fois la structure clarifiée, avec une trajectoire d’épargne réaliste sur quelques années, le projet redevient concret. Ce n’est plus un rêve flou, c’est un chiffre à atteindre.

Retrait ou nantissement : comment utiliser le 2e pilier pour les 10 % restants ?

Pour les 10 % restants, le 2e pilier peut être mobilisé selon deux logiques distinctes : le retrait, qui sort l’argent de la caisse de pension, ou le nantissement, qui met les avoirs en garantie sans les retirer. Les deux répondent à des objectifs différents.

Le retrait diminue le capital de prévoyance et réduit la rente de retraite ainsi que certaines couvertures en cas de décès ou d’invalidité. C’est une solution rapide, mais elle a un coût réel sur le long terme qui mérite d’être mesuré avant d’être choisi par défaut.

Le nantissement, lui, laisse l’argent du 2e pilier continuer à fructifier dans la caisse de pension. Les avoirs servent uniquement de garantie auprès de la banque. Cette solution protège la rente de retraite et les couvertures décès-invalidité, ce qui en fait souvent l’option privilégiée pour les familles.

Critère	Retrait du 2e pilier	Nantissement du 2e pilier
Capital de prévoyance	Diminue immédiatement	Reste intact dans la caisse
Rente de retraite future	Réduite	Préservée
Couverture décès-invalidité	Peut être réduite	Maintenue
Impact sur l’hypothèque	Fonds propres directement disponibles	Garantie, sans sortie d’argent
Fiscalité	Imposition du capital retiré	Aucune imposition immédiate

Le choix entre les deux dépend de la situation familiale, de l’âge, du reste du patrimoine et de la stratégie de transmission. C’est précisément ce type d’arbitrage qui ne devrait jamais être décidé seul, ni dans l’urgence d’un rendez-vous bancaire.

Pourquoi ces solutions ne s’appliquent-elles qu’à la résidence principale ?

Le retrait et le nantissement du 2e pilier dans le cadre de l’encouragement à la propriété du logement ne s’appliquent qu’à l’achat ou à la construction d’une résidence principale, celle que vous habitez effectivement. Un bien locatif ou une résidence secondaire n’y donne pas accès.

Cette condition est stricte et vérifiée par les caisses de pension. Un bien acheté pour être loué, même partiellement, ne remplit pas les critères. La notion de résidence principale implique une occupation effective et personnelle du logement par son propriétaire.

C’est une distinction essentielle pour toute personne qui envisage, à terme, de transformer son bien en investissement locatif ou d’en acquérir un second. La structure de fonds propres, et le rôle du 2e pilier dans cette structure, changent complètement de nature dès que le bien n’est plus occupé par son propriétaire.

C’est aussi pour cette raison que la réflexion patrimoniale doit se faire en amont : un achat pensé uniquement pour aujourd’hui peut compliquer, voire bloquer, un projet locatif envisagé pour demain.

Comment l’hypothèque de 640’000 CHF se débloque-t-elle une fois cette structure validée ?

Une fois les 160’000 CHF de fonds propres réunis et validés, selon la répartition exacte entre épargne, 3e pilier, donation et 2e pilier, la banque peut débloquer l’hypothèque de 640’000 CHF correspondant au solde du prix d’achat sur un bien à 800’000 CHF.

Mais ce déblocage n’est jamais automatique. La banque vérifie que la part hors 2e pilier est bien présente, que les frais d’achat sont couverts, et que le choix entre retrait et nantissement a été formalisé correctement. Un dossier incomplet sur l’un de ces points retarde l’ensemble du processus.

C’est la cohérence globale de la structure de fonds propres, et non le seul montant total, qui conditionne l’obtention de l’hypothèque.

C’est là que se joue la différence entre un dossier présenté seul, avec des pièces disparates réunies dans l’urgence, et un dossier construit en amont avec une vision d’ensemble du financement, de la fiscalité et de la prévoyance. La négociation des conditions hypothécaires elles-mêmes dépend largement de cette préparation.

Questions fréquentes

Peut-on acheter sans les 10 % de fonds propres hors 2e pilier ?

Non. Les banques suisses exigent que 10 % du prix d’achat proviennent obligatoirement de sources autres que le 2e pilier, comme l’épargne, le 3e pilier ou une donation. Sans ce montant, le dossier de financement n’est pas recevable, quel que soit le revenu de l’acheteur.

Le 3e pilier compte-t-il dans les 10 % obligatoires hors 2e pilier ?

Oui, le 3e pilier (A ou B) est une source reconnue pour constituer la part de fonds propres qui doit venir hors 2e pilier. Il peut se combiner avec l’épargne personnelle et une éventuelle donation pour atteindre le montant exigé.

Quelle différence entre retrait et nantissement du 2e pilier ?

Le retrait sort l’argent de la caisse de pension et réduit la rente de retraite future. Le nantissement met les avoirs en garantie sans les retirer, ce qui préserve la rente et les couvertures décès-invalidité. Le choix dépend de la situation familiale et patrimoniale de chacun.

Les frais d’achat sont-ils inclus dans les 20 % de fonds propres ?

Non. Les frais d’achat, comme ceux liés au notaire et aux droits de mutation dans le canton de Vaud, s’ajoutent aux fonds propres exigés et doivent être financés séparément, hors 2e pilier, avec de l’épargne disponible.

Peut-on utiliser le 2e pilier pour un bien locatif ?

Non. Le retrait ou le nantissement du 2e pilier dans le cadre de l’encouragement à la propriété du logement ne s’applique qu’à l’achat d’une résidence principale, occupée personnellement par le propriétaire. Un bien locatif ou une résidence secondaire n’y donne pas accès.

Devenir propriétaire se prépare, chiffre par chiffre

Les 20 % de fonds propres, les 10 % hors 2e pilier, les frais d’achat qui s’ajoutent, le choix entre retrait et nantissement : ce ne sont pas des détails techniques réservés aux spécialistes. Ce sont les chiffres qui déterminent, concrètement, si un projet se réalise cette année ou reste en suspens pendant des années encore.

Dans les années à venir, cette structure de fonds propres deviendra le véritable point de départ de tout projet immobilier en Suisse romande, bien avant la visite du premier bien.

Chez ethena Private Office, à Montreux, nous construisons cette structure avec chaque client avant même qu’il ne commence à chercher un bien : fonds propres, choix de prévoyance, fiscalité et financement pensés ensemble, pour arriver devant les banques avec un dossier solide. Retrouvez notre accompagnement complet sur ethena.swiss/domaines/immobilier/, ou prenez contact directement via ethena.swiss/contact/ pour faire le point sur votre propre capacité d’achat.